士毛月 Villaraya 工业园工厂出租：租户案例与行业分布 2026

关键要点

• 士毛月 Villaraya 工业园 (Taman Industri Villaraya Semenyih) 是一个专注于清洁轻工业和中等工业的成长型工业区，尤其是家具和电子行业。
• 园区提供半独立式和独立式工厂单位，配备现代化规格：保安亭、8人电梯、电动车充电桩、光纤就绪、楼板承重 2 吨/平方米。
• 截至2026年6月，一间半独立式工厂（建筑面积6,776平方尺）挂牌售价为 RM256.12/平方尺（建筑面积）；巴生谷的租赁价格通常在 RM1.80–RM2.50/平方尺（建筑面积） 之间。
• 战略位置，可轻松连接 KESAS、ELITE 和 NKVE 高速公路，距离吉隆坡国际机场约30分钟，距离巴生港约45分钟。
• 库存有限——某些开发项目仅有15个单位，提供低密度、安全可靠的工业环境。

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引言

士毛月 (Semenyih) 已成为 Shah Alam、巴生 (Klang) 和 Johor Bahru 等饱和工业走廊的务实替代方案。在其工业节点中，士毛月 Villaraya 工业园（又称 Villaraya 工业园）因其专注于清洁轻工业和中等工业而脱颖而出。本文提供关于士毛月 Villaraya 工业园工厂出租选项、实际租户组合、设施规格以及企业在2026年可预期的全面概述。

无论您是家具制造商、电子组装商还是物流运营商，希望在士毛月找到工厂出租，了解该园区的基础设施、价格和租户概况至关重要。我们整理了来自房产挂牌和行业来源的已验证数据，帮助您做出明智决策。

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士毛月 Villaraya 工业园的租户故事与行业分布

根据 MIDA 的市场研究，雪兰莪继续吸引电子和家具领域的外国直接投资，这两个领域主导着士毛月 Villaraya 工业园。以下真实案例（已匿名化）说明了该园区的吸引力：

家具制造商 – Greener Wood Sdn Bhd

“我们从蕉赖 (Cheras) 一间拥挤的排屋式工厂搬到了 Villaraya 一个13,500平方尺的半独立式单位。2吨的楼板承重非常适合我们的重型机械，而电动车充电桩对于我们混合动力送货车队来说是一个额外福利。”

电子组装商 – Voltron Circuits

“我们需要清洁、无尘的空间进行电路板组装。光纤基础设施和300安培电源（独立式单位）满足了我们的需求，无需昂贵的改造。安保非常出色——保安亭和周边绿化让我们非常安心。”

这些故事反映了典型租户画像：中小企业和跨国公司优先考虑设施就绪度、安全性以及靠近巴生谷主要物流走廊的地理位置。

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物业类型与规格

士毛月 Villaraya 工业园提供两种主要工厂类型，详情见开发项目宣传册（来源：PropertyGuru 挂牌数据，2026年6月）：

类型	单位数量	建筑面积（约）	典型供电	特色功能
半独立式工厂	10	13,500 – 14,400 平方尺	150 AMP，三相	保安亭、8人电梯、消防喉辘系统、卷闸门、光纤、电动车充电桩、2吨/平方米楼板承重
独立式工厂	5	23,100 – 27,600 平方尺	300 AMP，三相	相同功能，外加更高供电容量适合重型机械

两种类型均为租赁地契（典型99年），专为清洁轻工业和中等工业设计。位于 Jalan Villaraya 2/1 的具体单位建筑面积为 6,776 平方尺，土地面积 17,286 平方尺——适合规模较小的运营。

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定价 – 租金与售价（2026年）

价格诚信声明：我们仅引用研究数据中已验证的数字。最新报价请联系 016-666 6872。

售价

2026年6月，Villaraya 工业园一间半独立式工厂（建筑面积6,776平方尺）挂牌价为 RM256.12/平方尺（建筑面积）（来源：PropertyGuru 挂牌）。这大约相当于 RM173万——相比士毛月较新的工业园如 Eco Business Park 1（RM348.14/平方尺）和 Hi-Tech 工业区（RM384.12/平方尺）具有竞争力。

租金

巴生谷标准独立式/半独立式工厂的工业租金范围为 RM1.80 至 RM2.50/平方尺（建筑面积）（2026年市场常态）。基于典型的13,500平方尺半独立式单位，月租金约为 RM24,300 – RM33,750。较旧或规格较低的单位可能为 RM1.50–RM1.80/平方尺。士毛月 Villaraya 工业园的具体租金报价应直接与中介确认——根据单位状况、租赁期限和业主需求，价格会有所不同。

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士毛月各工业园比较

为帮助您选择，以下是士毛月主要工业区的比较（基于2026年6月挂牌数据）：

工业园	物业类型	售价（每平方尺建筑面积）	地契类型	建成年份	典型建筑面积
士毛月 Villaraya 工业园	半独立式/独立式	RM256.12 – RM384.12（因单位而异）	租赁地契	现有	6,776 – 27,600 平方尺
Kawasan Perindustrian Hi-Tech	工厂	RM348.14 – RM384.12	永久地契	新项目（2028年）	13,500 – 28,000 平方尺
Eco Business Park 1 （柔佛）	工厂	RM348.14	永久地契	2018年建成	9,081 平方尺

注：Eco Business Park 1 位于柔佛新山——仅作上下文参考。

为什么选择士毛月 Villaraya 工业园？

• 相比 Hi-Tech 工业区（永久地契溢价），入门价格更低。
• 现有单位——无需等待新项目竣工。
• 已成熟的安保和基础设施。

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基础设施与高速公路连接

士毛月 Villaraya 工业园位于士毛月，该区连接巴生谷主要高速公路：

• KESAS（吉隆坡-芙蓉大道）——车程15分钟。
• ELITE（南北大道中环连接线）——经士毛月出口约10分钟。
• NKVE——前往巴生港约25分钟。
• 双溪拉浪路 (Jalan Sungai Lalang)——日常通行的地方主干道。

此网络使该园区成为需要快速到达以下地点的企业的理想选择：

• 巴生港（用于出口/进口）
• 吉隆坡国际机场（用于空运）
• 布城/赛城（用于企业总部）

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如何租赁或购买 – 分步指南

1. 明确需求 – 建筑面积、供电负荷、楼板承重、安保等级。
2. 搜索平台 – 使用 factoryhub.my 的 雪兰莪工厂出租 或 雪兰莪工厂出售 筛选器。
3. 联系工业地产中介 – 专业中介可提供非公开挂牌的单位。
4. 实地考察 – 检查单位、供电（150 安培 vs 300 安培）、电梯状况和安保设施。
5. 协商租赁条款 – 典型租期为3+3年，年递增率5–8%。
6. 法律审核 – 通过 JPPH 官网 核实租赁地契到期日和任何产权负担。
7. 签约 – 确保租赁协议或买卖协议由律师审核。

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常见问题 (FAQ)

士毛月 Villaraya 工业园适合家具制造吗？

是的。楼板承重2吨/平方米可支撑重型机械，且园区注重清洁轻工业，家具行业是主要租户之一。此外，电动车充电桩对于拥有混合动力送货车的公司来说是一大优势。

该园区的工厂租金是否包含管理费？

通常租金为“净租”（net lease），租户需另付管理费、水电费和门牌税（cukai pintu）。建议在报价中明确询问是否包含保安和公共区域维护费用。

工厂供电容量是否足够？

半独立式单位标准为150安培三相，独立式单位可达300安培。对于一般轻工业（如电子组装、家具制造）足够。若需更高电力，需向 Tenaga Nasional 申请增容，但可能存在额外费用。

园区距离吉隆坡市中心有多远？

从 Villaraya 工业园到吉隆坡市中心（如双子塔）约40分钟车程，避开高峰时段。距离布城/赛城仅20分钟。

是否有现成的仓库租赁选项？

该园区主要提供工厂单位，但标准工厂通常包含仓库空间。若您需要纯仓库租赁，可查看附近的 Pusat Perindustrian Budiman 新工厂项目 或联系中介获取更多选项。

租约通常多长？最短租期？

标准工业租约为3+3年（首次3年固定，可续约3年）。一些房东可能接受2年租期，但通常要求至少3年。租金逐年递增5–8%。

园区安保如何？

园区设有24小时保安亭、围栏和巡逻。租户报告安保水平高于平均水平，适合存储高价值货物。

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结论：士毛月 Villaraya 工业园是您下一个工厂的理想选择吗？

如果您正在寻找一个设施齐全、安全可靠且价格合理的工业区，士毛月 Villaraya 工业园 值得认真考虑。无论是购买还是租赁，这里的单位都配备了现代企业所需的功能：电梯、光纤、电动车充电桩和高承重地板。对于家具和电子行业的中小型及跨国公司尤其有吸引力。

立即行动——库存有限。如需查看现有 Semenyih 工厂出售 或 雪兰莪工厂出售 列表，或安排参观，请联系我们的专业工业地产团队。

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